青岛东李板块的楼市江湖嘉汇优配,又要因为万科 “杀回” 而热闹起来了!
商改住!东李新增 11 万㎡住宅供应
7 月 15 日,青岛市自然资源与规划局公示,李沧区青银高速东侧 LC0301 - 03 号地块,用地性质由商业商务用地调整为二类居住用地。这宗原本属于森林公园项目的地块,摇身一变要盖住宅了!
调整后,地块总建筑面积约 11.08 万㎡,住宅建筑面积约 10.1 万㎡,粗略估算能提供近千套新房源。容积率 2.5、建筑限高 60 米,未来会打造中高层住宅组团。
位置上,地块紧邻青银高速、李村收费站,交通噪音是硬伤,但东侧挨着青龙山公园,南侧有已建成的森林公园、华新园珺台等住宅,小环境也算宜居。而且按照规划,要配建运动场地、托育所、社区服务站等公共服务设施,会打造成小型综合住宅社区。
回顾:森林公园当年有多 “狠”?
说起这宗地块的 “前世” 森林公园项目,那可是东李楼市的 “ 搅局传奇 ” !
2017 年,中海、万科、金地、越秀、青岛城投五家房企嘉汇优配,砸 37.9 亿元拿下东李约 13.3 万㎡土地,楼面地价约 7550 元 /㎡。结果因为 “地下五层” 等奇葩要求,憋到 2022 年初才开盘。
开盘时均价约 2.5 万元 /㎡,看着挺猛,可碰上行业下行周期,操盘方只能降价求生。一路从 2.5 万降到 1.7 - 1.8 万元 /㎡,硬生生把东李房价体系 “砍” 到重塑!
更牛的是,短短三年卖出超 2000 套,基本清盘,凭一己之力拿东李新房销量冠军,成了妥妥的 “价格屠夫” ,周边项目的销售节奏、定价策略全被打乱。
去年清盘后,周边房价刚有点回调迹象,结果万科带着这宗新地块杀回来了,近千套房源 “虎视眈眈” ,周边项目能不慌吗?
万科入局,东李楼市博弈升级
万科这次操盘新地块,会怎么玩?
一方面,万科 “快周转” 出名,今年上半年新盘开盘去化率超 80%,靠的就是灵活定价 + 产品口碑。在青岛,万科物业、质量也有不错评价,大概率延续 “ 以价换量 ” 打法。毕竟东李现在竞品不少,芳华地、金茂府、青特新项目都在,拼价格最简单有效。
另一方面,东李是青岛改善置业高地,万科肯定也会做差异化。地块交通方便但嘈杂,产品可能主攻 120㎡左右改善起步户型,瞄准预算有限、想在东李 “上车” 改善的家庭。要是户型、装修再下功夫,配合物业服务、社区营造,说不定能在 “ 卷品质 ” 上打出新牌。
东李楼市要变天?
当年森林公园把东李房价从 2.5 万砍到 1.8 万,如今万科带着新地块回归,是继续当 “价格屠夫” ,还是走品质路线?周边项目会不会被迫再调整价格、策略?
不管怎样,东李楼市的新一波博弈已经开启,购房者倒是多了新选择。后续万科会怎么定价、产品成色如何,咱们持续关注!
(注:以上内容基于现有信息分析,具体以实际为准,欢迎关注后续动态~)
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